10.11.2017
Отмена долевого строительства: комментируем происходящее


Цель данного мероприятия — избежать понятия «обманутые дольщики» посредством появления в цепочке «застройщик — покупатель» промежуточного звена — банка-посредника. Последний призван распоряжаться финансовыми потоками и контролировать деятельность застройщика.

Инициатива, как считают чиновники, должна сделать рынок недвижимости более цивилизованным. В то же время возникает много вопросов: готов ли к такому переходу рынок недвижимости? что будет с ценами на жильё и «мелкими» застройщиками? Ситуацию комментируют специалисты рынка.

Руслан Пометько, владелец агентства недвижимости «Анева»:

Это решение носит в первую очередь политический, а не экономический характер. Поэтому его непросто комментировать.

Скорее всего, дело закончится тем, что у нас будет несколько застройщиков-банков: «Сбербанк-Строй», «ВТБ-Строй» и ещё какой-нибудь «Банк-Строй». Может быть, крупные застройщики могут открыть свои банки, чтобы продолжать вести бизнес, и тогда у нас будет ещё и «ЛСР-Банк» или «Банк-Сетл».

Рядовому потребителю это ни в коем случае не выгодно, а кому выгодно — мы никогда не узнаем. Очевидно, что Владимиру Владимировичу это невыгодно тоже, а чьи интересы он пытается защитить таким образом, неясно.

Хуже, однако, если это не разговоры о том, как будет или не будет, а просто популизм и заигрывание с населением — возможно, на фоне проблем с бюджетом, который сейчас принимают в Госдуме. Я не знаю цели, но убеждён, что в этом нет экономики — в этом политика.

Сам по себе рынок к такому переходу не готов: мало того что долевое строительство — это основной способ застройщиков продавать жильё, это также основной способ для людей покупать недвижимость. Очевидно, что так сегодня продаётся большинство квартир на первичном рынке. Для людей это возможность покупать жильё дешевле, чем готовое, а также потрясающий инвестиционный инструмент. Кроме этого, это и драйвер экономики: рабочие места, налоги в казну государства — это огромная отрасль бизнеса.

Решать проблему путём «отменить долевое участие, чтобы не было обманутых дольщиков» — это то же самое, как если бы мы решали проблему ДТП на дорогах, запрещая автомобили.

В общем, это безумие и популизм, способный принести экономический вред. А если говорить о самых простых, обывательских, последствиях — квартиры подорожают, и произойдёт это вот прям на следующий день после того, как в СМИ напишут о том, что прогнозируется скачок цен. Сейчас, если мы продолжим нагнетать эту панику, люди метнутся покупать квартиры — особенно с учётом того, что на носу Новый год, — поэтому половину годового «запаса» квартир в этом случае можно будет продать за несколько недель. Рост цен будет интересен застройщикам, но это совсем не в рамках интересов потребителей.

Если действительно случится так, что потребители смогут покупать только готовое жильё в новостройках, лучше себя чувствовать станет рынок вторичного жилья. Так, у людей будет возможность выбирать между хрущёвкой и «путинкой» — и лично я бы хрущёвку купил.

Сергей Гусев, учредитель компании «Недвижимость Петербургский Центр»:

Для В. В. Путина основная цель звучит как «борьба с так называемыми обманутыми дольщиками». И эта цель, конечно, благая. Разумно, что если продавать квартиры только в сданных домах, обманутых дольщиков точно уже не будет, но здесь есть ряд других минусов.

Во-первых, в большинстве своём обманутые дольщики — это люди, купившие квартиры на этапе «котлована» и по самой низкой стоимости. Возможно, это люди, которые взяли ипотечный кредит и не были готовы вкладывать в приобретение жилья большие суммы. Для них покупка недвижимости в сданном доме по рыночной стоимости вряд ли возможна. Да и доступным жильём такие объекты уже не назовёшь!

Во-вторых, могут исчезнуть как класс клиенты-инвесторы. Тех, которые вкладываются на начальном этапе строительства, чтобы со временем продать квартиру в готовом или почти готовом доме, достаточно много. Не секрет, что для застройщиков «инвесторы» очень хорошие клиенты, так как они вкладывают деньги в основном на начальном этапе, где инвестиции очень нужны.

Читаем в новостях: «…Путин В. В., выслушав доклады, поставил задачу перейти к проектному финансированию строек с участием банков…» Складывается ощущение, что правительство здесь занимается поддержкой не застройщиков и дольщиков, а банковского сектора. Напомним: чтобы застройщику возвести дом, необходимо привлечение немалых кредитов. Застройщиков, которые могут строить без заемных средств, единицы. Проценты за обслуживание кредита, естественно, будет выплачивать покупатель, всё это отразится на стоимости метра. В связи с этим покупатели будут вынуждены оформлять ипотеку на недостающую сумму. Скорее всего, чтобы снизить градус напряжения, правительство совместно с банками снизит кредитную ставку где-то до 5–6 % годовых, но при этом 90 % всех покупателей вынудят брать ипотечный кредит. И снова приходим к тому, что так называемое доступное жильё уже не будет таким доступным!

Далеко не все застройщики готовы к таким преобразованиям, потому как эти перемены влекут за собой большие риски. Смогут ли застройщики реализовать все свои квартиры после сдачи дома и обслуживать кредиты за свой счёт, пока дом строится? Смогут ли они хоть что-то заработать после этого? Здесь одни вопросы. Скорее всего, рисковать многие не будут, и где-то 30–50 % застройщиков просто уйдут с рынка. Останутся гиганты, однако всё это может привести к монополии, что для рынка губительно.

Вместо вывода: необходимо задуматься, какой ценой достигается основная цель — исчезновение обманутых дольщиков. Здесь всё-таки необходим баланс, нужно найти золотую середину.

С начала этого года уже заработал фонд для завершения недостроенных объектов — его деятельность ещё не налажена, и фонд сам по себе малоэффективен, но идея позитивная, и работать в этом направлении необходимо.

Мне очень близок опыт некоторых европейских стран, где дольщики финансируют строительство своего дома поэтапно (после выполнения определённых работ) и застройщиков контролирует государство. Мне кажется, этот опыт прижился бы и в нашей стране.

Анна Васильева, НмаркетПРО:

Предложение от В.В. Путина вызвало множество вопросов, главный из них — кто из строительных компаний (СК) сможет позволить себе строить полностью за свои либо за заемные деньги. Такая форма продажи, конечно, исключит полностью проблему обманутых дольщиков, однако не факт что она исключит проблему брошенных строек и банкротства СК.

Для СК заемные средства более дорогие деньги по сравнению с деньгами дольщиков, что повлечет удорожания самой стройки, а в последствие — и самой квартиры, как прогнозируют эксперты, в среднем на 15–20 %.

На данный момент покупка квартир происходит преимущественно с привлечением ипотечных средств, это примерно 60 % случаев. Условия на банковском рынке с минимальным первым взносом в 10–15 % закончится со следующего года в связи с повышением коэффициента риска (так заявил ЦентроБанк), а это значит, что минимальный платеж поднимется до 20 % и выше.

Как заявил В.В. Путин, это предложение начнет свое существование в виде законопроекта только в следующем году, а рассмотрение всех инстанций займет 2–3 года. За такой период в нашей стране может много всего поменяться.

Алексей Груздев, владелец АН:

Во-первых, важно сказать, что никто не собирается ликвидировать долёвку одномоментно. С июня следующего года вступят поправки к Федеральному закону № 214, которые, безусловно, ужесточат его и усложнят жизнь застройщикам.

Во-вторых, рассудим, кому выгодны эти изменения. Безусловно, крупным игрокам — «маленькие» застройщики, скорее всего, будут вымываться с рынка. Хороший куш от этих поправок получат банки, которые будут хранить деньги дольщиков и кредитовать застройщиков.

Станет ли рынок от этого «чище» и безопаснее — вряд ли. Крупные компании тоже банкротятся. А вот то, что это приведёт к подорожанию товаров на рынке недвижимости, совершенно однозначно.

А что касается перехода на проектное финансирование — думаю, пройдёт ещё несколько лет. Если переход и будет, то плавный, ведь мы знаем, что строительная отрасль — своего рода локомотив экономики и никому не надо её хоронить.

Сергей Таровик, АН «Альтаир»:

Проектное финансирование — очень дорогой инструмент для застройщиков, а для будущих потребителей, то есть граждан, оно уменьшает шансы приобрести жильё по более-менее привлекательным ценам. Я вижу, что идёт монополизация рынка строящейся недвижимости государством, как это происходит уже не первый год на банковском и страховом рынках, и постепенный переход на рынок арендного жилья.

Государство пытается ставкой рефинансирования ЦБ РФ уменьшить стоимость заёмных средств. Но очень маленький процент строительных компаний получит доступ к относительно недорогим ресурсам. Уже сейчас очевидно, что позиция государства — «зачистить» сектор данного рынка и взять под контроль через банки с госучастием финансовые потоки, проходящие через строительные компании.